全国惟一！两大杠杆率破100%，杭州人这么爱买房，你怕了吗？

◎Tips：今日18盘正在登记，明细见文末

01

居民资金杠杆率138.8%，住户部门杠杆率107.4%。

近日，著名财经媒体《第一财经》统计了全国主要城市的杠杆率，杭州成为全国惟一在这两项指标上，都破100%的城市。

居民资金杠杆率，是指住户贷款余额除以存款余额的结果。这个数字，全国破百的城市有7个，杭州排第二。

排在第一的是厦门，达到161.7%。

直观一点理解，这个数字超过100%，意味着杭州人的净存款是负的。

如果用“住户存款”减去“住户贷款”，可以计算出杭州的“净存款”大约为“-4617.7亿元”。按2019年末1036万人口计算，人均“净存款”为“-4.46万元”。

2018年末，该数值为-3.82万元。也就是说，一年时间里，每个杭州人又多欠了银行6400元。

02

住户部门杠杆率，则是指住户贷款余额除以GDP。在这项指标上，杭州是全国惟一高于100%的城市。

排在第二的，也是来自浙江的温州，为94.1%。

一般来说，居民资金杠杆率存在流动性这个变量。

比如，一座城市流动性高，有大量的外来购房者，他们的贷款会记录在本地，存款却还在外地，因此会拉高杠杆率。

杭州虽限购，但不排除一些老人房票、外地人才房票有此背景。

相对来说，住户部门杠杆率更接近当地的真实负债水平。央行历年的金融报告，也是按照这一口径统计的。

单纯看贷款余额，杭州排全国第六，落后于北京、上海、深圳等地。但这些城市的GDP要远高于杭州，导致一下子把杭州推到了这个榜单的第一位。

杭州是一座很有钱的城市，它藏富于民，同样，也藏债于民。

03

纵向来看，杭州的住户部门杠杆率，根据央行的数据，2018年末为103.2%。

也就是说，一年时间里，又加了4.2%的杠杆（一财的数据统计口径为2019末）。

这一年间，杭州的GDP增量大约是1864亿元。但住户贷款余额的增量跑得更快，达到2572亿。

我们知道，住户贷款的增加，主要是因为房贷的增加。假设增量部分有80%来自于房贷，也就是近2000亿元。

再假设所有的房子都是首付50%，那就是撬动了4000亿市值的楼市。按一套房子平均350万（3.5万*100㎡）计算，大约是11.43万套。

这和2019年杭州卖出13.64万套新房（含富阳临安）的数据，基本吻合。

换句话说，杭州人就是靠买房，硬生生买成了全国杠杆第一城。

04

当我们在讨论杠杆率的时候，我们究竟在讨论什么？

乐观的人看到是城市发展，悲观的人看到是金融风险，中立的人都在问要不要买？

在我看来，比杠杆率体现出来的那些绝对数字更重要的，是背后这道等式能不能持续平衡。

房地产归根结底短期看金融，中期看土地，长期看人口。

和杭州并称“楼市双雄”的深圳，其住户贷款余额要比杭州高出近6000亿（当然，其人口要比杭州多300万），但由于GDP高达近27000亿，所以住户部门杠杆率只有83.2%。

理论上，杭州完全可以通过做大GDP，降低杠杆率。

根据杭州市统计局发布的数字，今年上半年，杭州全市生产总值7388亿元，按可比价格计算，同比增长1.5%。

若以半年度为单位，这是9年来，杭州GDP首次跃升全国8强。

更加重要的是，同比增长1.5%这个数字，可以排在全国14个万亿规模GDP城市的第二位，仅次于长沙。

也就是说，杭州的GDP发展势头是好的。光是今年下半年，就会有蚂蚁集团、农夫山泉等著名企业上市，整座城市的发展引擎，还是很强劲的。

05

相对来说，人口的变量更大一些。

这两年，杭州本土的出生率一直不高。2019年，杭州的小学在校人数仅61.69万，在全国16个人口千万以上的城市中，排名倒数第2（暂缺保定和临沂数据）。

人口增量主要靠外地流入。从2018年的33万，到2019年的54万，位居全国前列。

但与之出现背离的是，这些年杭州租金水平一直是下降的。

根据我爱我家的数据，今年1-6月，杭州租金环比下降4.5%，同比下降3.4%。

其中一居室为69.1元/㎡·月，同比下降4.1%，两居室为59.5元/㎡·月，同比下降2.6%，三居室为53.3元/㎡·月，同比下降4.8%，三居室以上为50.7元/㎡·月，同比下降5.5%。

很多区域，不少房子即便降了租金，还是租不出去。

这其中，当然是因为有些人买到了房子，从租客变成了住家。但也从另一角度说明，流入的可能不是一个“具体的人”，而只是一张房票。

更何况，接下去杭州能否持续高速人口流入，也有待观察。

06

股市中，有两种典型的股票。

一种诸如茅台，属于能穿越周期的长牛股，其背后大多是以机构为代表的“好钱”。

还有一种类似天山生物，短期涨起来吓死人，但结局多是怎么涨的怎么回去，其背后多由游资主导。

杭州楼市里，有不少“好钱”。它可能来自于一个土生土长的望江门居民，一个准备扎根于此的江西码农，或者一家颇有前景的创业公司。

但近期深圳投资客横扫某板块的背后，也意味着有一些游资盯上了杭州的楼市。

这些资金各自累积，相互博弈。如果后者的比重越大，市场的不确定性就越大。

中国的楼市，有自己的特殊性。首先，长期实行严格的住房信贷政策，平均首付比例达34%。往坏的说，居民可以承受30%左右房价下跌；

其次，大多数城市实行的是土地财政，政府是最大的稳定器；

再者，中国家庭近70%的财富，集中在房地产。房地产在金融系统中，具有举足轻重的位置。

但不可否认的是，杭州的住户部门杠杆率，已远超上海的66.3%，北京的54%。甚至放到国际上，也高于像美国（76.3%）这样的传统高负债发达地区。

一个城市，基本面再好，也需要敬畏市场。

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案名	均价	摇号情况
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越秀悦映城	18880- 25929	板块：临安 房源：115套 户型：89-155㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：9.15-9.17
大华西溪风情 观止	35669	板块：西溪 房源：269套 户型：118-166㎡ 登记方式：冻资无房无贷100万 登记日期：9.15-9.17
星合映	23000	板块：崇贤 房源：168套 户型：89-99㎡ 登记方式：验资无房无贷50万，其他100万 登记日期：9.15-9.17
东原德信 九章赋	57915	板块：南部新城 房源：34套 户型：188-238㎡ 登记方式：验资无房无贷360万，一套住房540万，一次性900万 登记日期：9.14-9.16
阳光城兴耀· 花漾里	19000	板块：大江东 房源：98套 户型：96-116㎡ 登记方式：首套冻资55万，二套和一次性110万 登记日期：9.14-9.16
地铁万科· 未来天空之城	37646	板块：未来科技城 房源：565套 户型：93-145㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：9.13-9.15
万科·前宸	30500	板块：勾庄 房源：404套 户型：99-139㎡ 登记方式：首套冻资75万，其他150万 登记日期：9.13-9.15
融创城	29300	板块：大江东 房源：214套 户型：165-220㎡ 登记方式：首套冻资125万，其他250万 登记日期：9.13-9.15
中交·悦美庐	23600- 29500	板块：临平新城 房源：378套 户型：88-162㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：9.13-9.15
新湖香格里拉 蓝月春晓	22988	板块：良渚 房源：182套 户型：93-100㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：9.15-9.17
远洋西溪公馆	32803	板块：未来科技城 房源：1213套 户型：55-270㎡ 登记方式：首套冻资55万，二套110万， 一次性180万 登记日期：9.15-9.17
凤玺云著府	29000	板块：未来科技城 房源：64套 户型：95-110㎡ 登记方式：冻资无房无贷75万，二套150万， 一次性250万 登记日期：9.15-9.17
杭房建发 养云精舍	54000	板块：申花 房源：243套 户型：119-139㎡ 登记方式：首套冻资190万，二套380万 一次性600万 登记日期：9.13-9.15
德信大家 运河云庄	29000	板块：勾庄 房源：332套 户型：99-143㎡ 登记方式：首套冻资80万，二套和一次性付款160万 登记日期：9.14-9.16
天都城 上塘源著	21000	板块：星桥 房源：208套 户型：89-140㎡ 登记方式：冻资无房无贷50万，其他100万 登记日期：9.14-9.16
众安顺源府	20500	板块：银湖 房源：190套 户型：89-120㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：9.13-9.15

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文∣乐福

编辑∣二叔

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部分图片来自网络

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